Квартирная доля
ПОКУПКА ИМУЩЕСТВА
У квартиры или дома может быть несколько собственников. В этом случае предусматриваемая законом процедура купли-продажи немного отличается от стандартной.
Основное правило распоряжения долевым имуществом: на осуществление сделки необходимо согласие всех его владельцев.
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ Общая собственность может быть совместной и долевой. В первом случае нет необходимости делить её на части. Например, это касается совместно нажитого имущества супругов, если они не заключали брачный договор, подразумевающий иные условия распределения полномочий. На правах общей собственности (ст. 36 Жилищного кодекса РФ) владельцам жилья в многоквартирном доме принадлежат лестницы, подвалы, лифты, технические этажи, чердаки, а также земельный участок, на котором расположены здание и объекты, предназначенные для его обслуживания. Общая собственность называется долевой, когда каждому участнику принадлежит её определённая часть. Доли в недвижимости — особый товар. Проблема заключается в том, что делить приходится не только жилую площадь, но и вспомогательные помещения — кухню, кладовую, санузел, коридоры. Собственник комнаты в коммунальной квартире владеет только первой, а всем остальным пользуется. Собственник доли владеет частью всей квартиры или дома в целом.
Каждый участник общей собственности обладает равными правами в отношении объекта, которым владеет. Собственник жилья может осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему помещением. Также собственник вправе предоставить последнее во владение или пользование другому лицу на основе договора найма, безвозмездного пользования либо на ином законном основании.
Однако при продаже доли в квартире, сдаче её в аренду, вселении в неё иных лиц (не членов семьи владельца) необходимо учитывать ряд ограничений. Ст. 246 Гражданского кодекса РФ гласит, что распоряжаться имуществом, которое находится в долевой собственности, можно только по соглашению всех владельцев. Таким образом, если один сособственник не согласен продавать жилье, сделка состояться не может.
Все участники долевой собственности несут риск случайной гибели или повреждения имущества. На практике это означает, что если, например, часть дома, которой пользовался один из владельцев, сгорела, то его доля в праве собственности на сохранившееся имущество не изменится (как и доли других «собственников).
ЦЕЛОЕ И ЧАСТЬ Если в законе, договоре или ином акте, на основании которого устанавливается общая собственность, не определены доли каждого владельца, то они равны по умолчанию. Таким образом, по общему правилу размер доли — это частное, где в числителе всё имущество, а в знаменателе — количество собственников.
Однако такая идеальная доля существует только при разделе пирога или яблока. Любое имущество, находящееся в долевой собственности, по требованию должно быть разделено между ее участниками на основании соглашения между ними, либо каждому из них может быть выделена доля. Раздел производится между всеми участниками общей собственности и означает ее прекращение. Каждый становится владельцем части, но не целого. Такая ситуация применима к уже упоминавшемуся пирогу — все «собственники получили по куску, и пирог перестал быть целостной вещью. Если же речь идёт о выделении доли, то общая собственность сохраняется, но только в отношении оставшихся участников.
Раздел или выдел имущества в натуре (то есть не в денежном выражении, а в натуральном) возможен далеко не всегда. Оно зачастую бывает неделимым по своей физической природе, то есть раздел <или выделение доли) невозможен без причинения несоразмерного ущерба. В результате раздела имущество нельзя будет использовать по целевому назначению или же произойдёт существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной, художественной ценности, станет затруднена эксплуатация и т. д. в таком случае собственник, который хочет получить свою долю, имеет право на выплату её стоимости другими совладельцами недвижимости.
Много споров касается размера доли. На сегодняшний день существует практика создания «резиновых» квартир, поделённых между десятками, если не сотнями сособственников. Цель покупки такой микродоли — получение прописки и преимуществ, которые она даёт,— например, владельцы даже одной сотой части квартиры могут претендовать на получение жилья при сносе дома, признанного ветхим или аварийным. Проблема заключается не в факте владения микродолей недвижимости, а в том, что при этом нарушаются правила (скажем, не соблюдается минимальный размер жилплощади, приходящийся на собственника).
Если доля незначительна и потому не может быть выделена на практике, а собственник при этом не имеет интереса в использовании общего имущества, то суд вправе без согласия этого владельца обязать остальных участников выплатить ему компенсацию (вместо выделения доли). Неделимый объект недвижимости может быть передан одному из владельцев, заинтересованному в его использовании независимо от размера долей остальных участников общей собственности: последним также компенсируется стоимость доли (долей). Вопрос о том. насколько существенен интерес каждого собственника в использовании имущества, решается судом. Оцениваться будут состав семьи и возраст её членов, профессиональные потребности, состояние здоровья сособственников и т. л
Если же по решению суда совладельцу передаётся часть помещения, превышающая его долю, то с него взыскивается денежная компенсация; в документе также указывается изменение долей в праве собственности на объект недвижимости.
Увеличить размер доли может тот участник собственности, который произвёл неотделимые улучшения имущества (например, сделал ремонт или застеклил балкон). При этом улучшения распространяются на всё общее имущество, даже если по соглашению между владельцами каждый из них пользуется только определённой частью собственности и только в ней сделаны улучшения. К слову, последние должны быть произведены с согласия других совладельцев, в противном случае права на увеличение доли не возникает. Соглашение о выполнении улучшений не оформляется документально, оно вытекает из условий договорённости о порядке использования объекта недвижимости.
А вот ремонтные работы для устранения неисправностей, которые способны повлечь несохранность объекта, не нужно согласовывать с другими сособственниками. Тот из совладельцев, кто производит ремонтные работы, вправе рассчитывать на компенсацию (в крайнем случае по решению суда) затрат от других участников права общей собственности.
ЗАКОН ТРЕБУЕТ
Согласно Гражданскому кодексу РФ, продавец доли обязан письменно известить остальных участников собственности на недвижимое имущество о намерении её реализовать. При этом должны быть указаны условия продажи, самым важным из которых, разумеется, является цена. Если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут его долю в течение месяца, владелец вправе продать её любому лицу. Однако в этом требовании скрыты сразу несколько подводных камней.
Прежде всего, необходимо обратить внимание на цену. Если в уведомлении для других сособственников продавец определяет стоимость доли, скажем, в 1 млн. руб., то для покупателя — третьего лица он может лишь увеличить цену. Это означает, что в уведомлении о продаже доли для сособственников должна быть названа настоящая цена, завышать её нельзя, в противном случае вас привлекут к ответственности. Право преимущественной покупки нельзя переуступить: собственник должен выкупить долю либо отказаться от неё. Заставить владельца продать кому-либо свою долю сособственники не вправе.
Другой важный момент: если правила продажи доли были нарушены, то любой участник собственности может в течение 3 месяцев потребовать в судебном порядке перевести на него права и обязанности покупателя. При этом он должен доказать, что не был извещён о предполагаемой продаже, а также согласен и имеет возможность купить долю в квартире по предлагаемой цене.
Таким образом, если вы продаёте долю в жилище, необходимо письменно известить всех собственников. Оптимальный вариант — отправить по почте заказное письмо с уведомлением о вручении. В результате вы получите документальное подтверждение того факта, что отправляли предложение продажи «собственникам (что особенно актуально для конфликтующих владельцев). Обратная сторона медали: если вы собираетесь купить долю в квартире, не забудьте запросить у продавца доказательство уведомления остальных участников, полученное как минимум за 30 дней до даты предполагаемой сделки. Учтите, что суд чаще всего удовлетворяет иски о переводе прав и обязанностей на одного из сособственников, а несостоявшемуся покупателю останется лишь требовать от продавца возместить денежные затраты.
Сложности могут возникнуть и в том случае, если один из сособственников — несовершеннолетний. Для оформления им отказа от покупки доли в квартире потребуется предварительное согласие органов опеки. При продаже доли, принадлежащей несовершеннолетнему, необходимо предварительное согласие законного представителя ребёнка (родителя, опекуна или попечителя). В свою очередь законный представитель обязан получить разрешение в органах опеки и попечительства.
Если вы приобретаете квартиру, находящуюся в совместной собственности супругов, необходимо нотариально удостоверенное согласие на сделку. Иначе в течение года с того момента, когда один из супругов узнал (или должен был узнать) о совершении сделки, он имеет право требовать в судебном порядке признать её недействительной. При приобретении доли в квартире, собственниками которой являются супруги, необходимо убедиться, что они документально оформили разделение жилища (заверили согласие у нотариуса и зарегистрировали право собственности на долю). В этом случае также действует право преимущественной покупки другим супругом.
Наконец, преимущественное право покупки не распространяется на случаи дарения доли.
СУДЕБНАЯ ЗАЩИТА
Если все сособственник и живут в согласии, то при продаже проблем не возникает. Однако если один владелец хочет реализовать свою долю, а другие не готовы (или не хотят) купить её за предложенную сумму, может сложиться неприятная ситуация. Доведенный до отчаяния собственник согласится продать долю за невысокую цену, чем воспользуются рейдеры. Схема проста: сначала покупается одна доля, на основании которой в квартиру вселяется десяток трудовых мигрантов из Средней Азии или страдающая алкозависимостью семейная пара, а потом «благородные» риелторы, спасающие других владельцев от неприятных соседей, выкупают оставшиеся доли за бесценок. Или же собственникам предлагают выкупить долю рейдера по цене, существенно превышающей рыночную.
К сожалению, эта схема легитимна. Рейдеров удастся привлечь лишь за нарушение предела осуществления гражданских прав, ибо в соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса РФ, «не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с целью причинения вреда другому лицу, а также злоупотребление правом в других формах». Действия квартирных рейдеров квалифицируются именно как злоупотребление правами, однако судебной перспективы такой иск не имеет ни в гражданском, ни в уголовном судопроизводстве.
Тем не менее в некоторых случаях нарушенные права совладельцев жилья могут быть восстановлены в судебном порядке—посредством иска о переводе прав и обязанностей покупателя при нарушении права преимущественной покупки доли. Еще один способ защиты — возможность запретить распоряжаться имуществом. Если не определён размер доли или основания владения ею вызывают сомнения, целесообразно обратиться в суд и потребовать наложить арест на долю. Таким образом удастся снизить привлекательность для рейдеров спорной части имущества.
Другой механизм воздействия допускается использовать при появлении незначительных по размеру долей. На основании заключения эксперта о небольшом размере доли суд может постановить принудительно продать её, выплатив владельцу-миноритарию соответствующую компенсацию.
-
-