Квартирная доля » Искусство интерьера
You are here: Home > Полезные советы > Квартирная доля

Квартирная доля

ПОКУПКА ИМУЩЕСТВА

У квартиры или дома может быть несколько собственников. В этом случае предусматриваемая законом процедура купли-продажи немного отличается от стандартной.

Основное правило распоряжения долевым имуществом: на осуществление сделки необходимо согласие всех его владельцев.

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ Общая собственность может быть со­вместной и долевой. В первом случае нет необходимости делить её на части. Например, это касается совместно на­житого имущества супругов, если они не заключали брачный договор, подразу­мевающий иные условия распределения полномочий. На правах общей собствен­ности (ст. 36 Жилищного кодекса РФ) владельцам жилья в многоквартирном доме принадлежат лестницы, подва­лы, лифты, технические этажи, чердаки, а также земельный участок, на котором расположены здание и объекты, пред­назначенные для его обслуживания. Об­щая собственность называется долевой, когда каждому участнику принадлежит её определённая часть. Доли в недви­жимости — особый товар. Проблема заключается в том, что делить приходится не только жилую площадь, но и вспо­могательные помещения — кухню, кла­довую, санузел, коридоры. Собственник комнаты в коммунальной квартире вла­деет только первой, а всем остальным пользуется. Собственник доли владеет частью всей квартиры или дома в целом.

Каждый участник общей собственно­сти обладает равными правами в отно­шении объекта, которым владеет. Соб­ственник жилья может осуществлять права владения, пользования и распо­ряжения принадлежащим ему помеще­нием. Также собственник вправе пре­доставить последнее во владение или пользование другому лицу на основе до­говора найма, безвозмездного пользо­вания либо на ином законном основании.

Однако при продаже доли в кварти­ре, сдаче её в аренду, вселении в неё иных лиц (не членов семьи владельца) необходимо учитывать ряд ограниче­ний. Ст. 246 Гражданского кодекса РФ гласит, что распоряжаться имуществом, которое находится в долевой собственности, можно только по соглашению всех владельцев. Таким образом, если один сособственник не согласен прода­вать жилье, сделка состояться не может.

Все участники долевой собственно­сти несут риск случайной гибели или повреждения имущества. На практи­ке это означает, что если, например, часть дома, которой пользовался один из владельцев, сгорела, то его доля в праве собственности на сохранив­шееся имущество не изменится (как и доли других «собственников).

ЦЕЛОЕ И ЧАСТЬ Если в законе, договоре или ином акте, на основании которого устанавливает­ся общая собственность, не определены доли каждого владельца, то они равны по умолчанию. Таким образом, по обще­му правилу размер доли — это частное, где в числителе всё имущество, а в зна­менателе — количество собственников.

Однако такая идеальная доля суще­ствует только при разделе пирога или яблока. Любое имущество, находящееся в долевой собственности, по требо­ванию должно быть разделено между ее участниками на основании согла­шения между ними, либо каждому из них может быть выделена доля. Раз­дел производится между всеми участ­никами общей собственности и означает ее прекращение. Каждый становится владельцем части, но не целого. Такая ситуация применима к уже упоминав­шемуся пирогу — все «собственники получили по куску, и пирог перестал быть целостной вещью. Если же речь идёт о выделении доли, то общая соб­ственность сохраняется, но только в от­ношении оставшихся участников.

Раздел или выдел имущества в на­туре (то есть не в денежном выраже­нии, а в натуральном) возможен далеко не всегда. Оно зачастую бывает неде­лимым по своей физической природе, то есть раздел <или выделение доли) невозможен без причинения несораз­мерного ущерба. В результате раздела имущество нельзя будет использовать по целевому назначению или же про­изойдёт существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной, художественной ценно­сти, станет затруднена эксплуатация и т. д. в таком случае собственник, ко­торый хочет получить свою долю, имеет право на выплату её стоимости другими совладельцами недвижимости.

Много споров касается размера доли. На сегодняшний день существует практика создания «резиновых» квар­тир, поделённых между десятками, если не сотнями сособственников. Цель по­купки такой микродоли — получение прописки и преимуществ, которые она даёт,— например, владельцы даже од­ной сотой части квартиры могут претен­довать на получение жилья при сносе дома, признанного ветхим или аварий­ным. Проблема заключается не в факте владения микродолей недвижимости, а в том, что при этом нарушаются прави­ла (скажем, не соблюдается минималь­ный размер жилплощади, приходящий­ся на собственника).

Если доля незначительна и потому не может быть выделена на практике, а собственник при этом не имеет инте­реса в использовании общего имуще­ства, то суд вправе без согласия этого владельца обязать остальных участни­ков выплатить ему компенсацию (вме­сто выделения доли). Неделимый объ­ект недвижимости может быть передан одному из владельцев, заинтересован­ному в его использовании независимо от размера долей остальных участни­ков общей собственности: последним также компенсируется стоимость доли (долей). Вопрос о том. насколько суще­ственен интерес каждого собственни­ка в использовании имущества, реша­ется судом. Оцениваться будут состав семьи и возраст её членов, професси­ональные потребности, состояние здо­ровья сособственников и т. л

Если же по решению суда совла­дельцу передаётся часть помеще­ния, превышающая его долю, то с него взыскивается денежная компенсация; в документе также указывается из­менение долей в праве собственности на объект недвижимости.

Увеличить размер доли может тот участник собственности, который про­извёл неотделимые улучшения имуще­ства (например, сделал ремонт или за­стеклил балкон). При этом улучшения распространяются на всё общее имуще­ство, даже если по соглашению между владельцами каждый из них пользуется только определённой частью собствен­ности и только в ней сделаны улучшения. К слову, последние должны быть произ­ведены с согласия других совладельцев, в противном случае права на увеличение доли не возникает. Соглашение о выпол­нении улучшений не оформляется доку­ментально, оно вытекает из условий до­говорённости о порядке использования объекта недвижимости.

А вот ремонтные работы для устране­ния неисправностей, которые способны повлечь несохранность объекта, не нужно согласовывать с другими сособственниками. Тот из совладельцев, кто производит ремонтные работы, вправе рассчиты­вать на компенсацию (в крайнем случае по решению суда) затрат от других участ­ников права общей собственности.

ЗАКОН ТРЕБУЕТ

Согласно Гражданскому кодексу РФ, продавец доли обязан письменно из­вестить остальных участников соб­ственности на недвижимое имущество о намерении её реализовать. При этом должны быть указаны условия продажи, самым важным из которых, разумеется, является цена. Если остальные участни­ки откажутся от покупки или не приоб­ретут его долю в течение месяца, владелец вправе продать её любому лицу. Однако в этом требовании скрыты сразу несколько подводных камней.

Прежде всего, необходимо обратить внимание на цену. Если в уведомлении для других сособственников продавец определяет стоимость доли, скажем, в 1 млн. руб., то для покупателя — тре­тьего лица он может лишь увеличить цену. Это означает, что в уведомлении о продаже доли для сособственников должна быть названа настоящая цена, завышать её нельзя, в противном случае вас привлекут к ответственности. Право преимущественной покупки нельзя пе­реуступить: собственник должен вы­купить долю либо отказаться от неё. За­ставить владельца продать кому-либо свою долю сособственники не вправе.

Другой важный момент: если пра­вила продажи доли были нарушены, то любой участник собственности может в течение 3 месяцев потребовать в судеб­ном порядке перевести на него права и обязанности покупателя. При этом он должен доказать, что не был извещён о предполагаемой продаже, а также согласен и имеет возможность купить долю в квартире по предлагаемой цене.

Таким образом, если вы продаёте долю в жилище, необходимо письмен­но известить всех собственников. Опти­мальный вариант — отправить по почте заказное письмо с уведомлением о вру­чении. В результате вы получите доку­ментальное подтверждение того факта, что отправляли предложение продажи «собственникам (что особенно акту­ально для конфликтующих владельцев). Обратная сторона медали: если вы собираетесь купить долю в кварти­ре, не забудьте запросить у продавца доказательство уведомления остальных участников, полученное как минимум за 30 дней до даты предполагаемой сдел­ки. Учтите, что суд чаще всего удовлет­воряет иски о переводе прав и обязан­ностей на одного из сособственников, а несостоявшемуся покупателю оста­нется лишь требовать от продавца воз­местить денежные затраты.

Сложности могут возникнуть и в том случае, если один из сособственников — несовершеннолетний. Для оформления им отказа от покупки доли в квартире потребуется предварительное согла­сие органов опеки. При продаже доли, принадлежащей несовершеннолетнему, необходимо предварительное согласие законного представителя ребёнка (ро­дителя, опекуна или попечителя). В свою очередь законный представитель обя­зан получить разрешение в органах опе­ки и попечительства.

Если вы приобретаете квартиру, на­ходящуюся в совместной собственно­сти супругов, необходимо нотариально удостоверенное согласие на сделку. Иначе в течение года с того момента, когда один из супругов узнал (или дол­жен был узнать) о совершении сделки, он имеет право требовать в судебном порядке признать её недействитель­ной. При приобретении доли в кварти­ре, собственниками которой являются супруги, необходимо убедиться, что они документально оформили разделение жилища (заверили согласие у нотариуса и зарегистрировали право собственно­сти на долю). В этом случае также дей­ствует право преимущественной покуп­ки другим супругом.

Наконец, преимущественное право покупки не распространяется на слу­чаи дарения доли.

СУДЕБНАЯ ЗАЩИТА

Если все сособственник и живут в согла­сии, то при продаже проблем не возни­кает. Однако если один владелец хо­чет реализовать свою долю, а другие не готовы (или не хотят) купить её за предложенную сумму, может сложить­ся неприятная ситуация. Доведенный до отчаяния собственник согласится продать долю за невысокую цену, чем воспользуются рейдеры. Схема проста: сначала покупается одна доля, на ос­новании которой в квартиру вселяется десяток трудовых мигрантов из Сред­ней Азии или страдающая алкозависимостью семейная пара, а потом «благородные» риелторы, спасающие других владельцев от неприятных соседей, вы­купают оставшиеся доли за бесценок. Или же собственникам предлагают выкупить долю рейдера по цене, суще­ственно превышающей рыночную.

К сожалению, эта схема легитим­на. Рейдеров удастся привлечь лишь за нарушение предела осуществления гражданских прав, ибо в соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса РФ, «не допускаются действия граждан и юри­дических лиц, осуществляемые исклю­чительно с целью причинения вреда другому лицу, а также злоупотребле­ние правом в других формах». Действия квартирных рейдеров квалифицируются именно как злоупотребление правами, однако судебной перспективы такой иск не имеет ни в гражданском, ни в уголов­ном судопроизводстве.

Тем не менее в некоторых случаях нарушенные права совладельцев жи­лья могут быть восстановлены в судеб­ном порядке—посредством иска о пере­воде прав и обязанностей покупателя при нарушении права преимущественной по­купки доли. Еще один способ защиты — возможность запретить распоряжаться имуществом. Если не определён размер доли или основания владения ею вызы­вают сомнения, целесообразно обратиться в суд и потребовать наложить арест на долю. Таким образом удастся снизить привлекательность для рейдеров спор­ной части имущества.

Другой механизм воздействия до­пускается использовать при появлении незначительных по размеру долей. На основании заключения эксперта о не­большом размере доли суд может по­становить принудительно продать её, выплатив владельцу-миноритарию со­ответствующую компенсацию.

-

ГЛАВНАЯ

-

Хотите получать новые статьи на почту?
Введите свой email:
  • Digg
  • Del.icio.us
  • StumbleUpon
  • Reddit
  • Twitter
  • RSS

Оставить комментарий